Les biens non-résidents situés sur le territoire espagnol sont soumis à l’impôt en Espagne, quelle que soit leur utilisation. Lors de la vente d’un bien immobilier, pour autant que la valeur de cession soit supérieure à la valeur d’acquisition, la plus-value générée doit être déclarée à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Pour les résidents et les non-résidents, la base imposable est calculée conformément à la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Valeur d’acquisition
Il s’agit de la valeur pour laquelle le bien a été acquis plus les frais dérivés de l’acquisition (notaire, enregistrement, avocats, commissions, impôts, etc.), auxquels il faut ajouter les améliorations et les investissements réalisés dans le bien.
Toutes ces dépenses doivent être justifiées au moyen d’une facture émise par la personne qui effectue les travaux ou qui fournit le service. L’amortissement qui a été appliqué dans le cas où le bien a été loué doit être déduit de cette valeur.
Valeur de transfert
Il s’agit de la valeur à laquelle le bien est transféré plus les frais dérivés du processus de vente (agence immobilière, notaire, etc.), à condition qu’elle ne soit pas inférieure au prix du marché, auquel cas ce dernier prévaudra.
L’IIVTNU (ou impôt sur les plus-values) correspond au cédant. Dans le cas où il est convenu que l’acheteur paie cette taxe, elle constitue une valeur d’acquisition supérieure du bien et ne réduit pas la valeur de transfert.
Une fois le montant de la différence entre la valeur de transfert et la valeur d’acquisition calculé, un taux de 19 % sera appliqué pour les citoyens de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège et de 24 % pour les citoyens des autres pays.
3 % de retenue à la source
Lors de la vente d’un bien immobilier par un non-résident, l’acheteur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, résidente ou non-résidente, est tenu d’effectuer une retenue de 3 % à titre d’acompte sur le règlement définitif de l’impôt correspondant (IRNR). Cette retenue doit être effectuée dans le mois qui suit la date de la vente du bien en remplissant le Formulaire 211.
Une fois ce mois écoulé, le vendeur disposera de trois mois pour déposer le Formulaire 210 pour le montant résultant de l’application de 19 % à la plus-value moins 3 % de la retenue effectuée précédemment. Le solde restant sera payé ou remboursé.
Exemption pour le réinvestissement dans la résidence principale
Il existe une exemption pour réinvestissement dans la résidence principale pour les contribuables de l’UE, de l’Islande et de la Norvège (applicable aux gains accumulés depuis le 1er janvier 2015) selon laquelle les gains en capital obtenus par le transfert de ce qui a été leur résidence principale en Espagne peuvent être exclus de l’imposition, à condition que le montant total obtenu par le transfert soit réinvesti dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans leur pays.
Ramón Sánchez
