Ordonnance de la Cour suprême (Tribunal Supremo) du 15 juillet 2026 · Pourvoi en cassation n° 6741/2025
Les propriétaires non-résidents qui louent un bien immobilier en Espagne sont imposés sur les revenus perçus au titre de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Toutefois, la possibilité de déduire les dépenses liées au bien immobilier dépend actuellement de leur pays de résidence.
La Cour suprême devra déterminer si cette différence de traitement est compatible avec le droit de l’Union Européenne, après avoir admis le pourvoi formé par l’Avocature de l’État contre une sentence de la Cour Nationale (Audiencia Nacional) favorable à une contribuable résidant aux États-Unis.
L’origine de l’affaire
La contribuable, propriétaire d’un bien immobilier loué à Barcelone, a déclaré sur le formulaire 210 l’intégralité des revenus perçus au cours des exercices 2016 à 2018. Par la suite, elle a demandé la rectification de ses déclarations afin de pouvoir déduire les dépenses liées à ce bien immobilier.
L’administration fiscale et le TEAC (Tribunal économique et administratif central) ont rejeté la demande, mais la Cour Nationale a estimé que cette différence de traitement pouvait porter atteinte à la libre circulation des capitaux, l’une des libertés fondamentales de l’Union Européenne qui, entre autres, protège les investissements et les mouvements d’argent entre les pays.
L’Avocature de l’État a fait appel de cette décision et il appartiendra désormais à la Cour suprême de déterminer si le régime fiscal espagnol est compatible avec cette liberté.
Que prévoit actuellement la réglementation ?
L’article 24 de la loi sur l’IRNR stipule que les contribuables non-résidents sans établissement stable sont, en règle générale, imposés sur le montant total des revenus perçus en Espagne.
Toutefois, la réglementation permet aux résidents d’un autre État membre de l’Union Européenne et, sous certaines conditions, de l’Espace économique européen, de déduire certaines dépenses directement liées aux revenus perçus. Peuvent être incluses, lorsque les conditions sont remplies, des dépenses telles que la taxe foncière (IBI), les réparations, les charges de copropriété ou les intérêts de financement.
Cette possibilité ne s’applique actuellement pas, de manière générale, aux résidents de pays tiers, tels que les États-Unis, le Royaume-Uni ou la Suisse.
La clé : la clause standstill
L’une des questions que devra examiner la Cour suprême est la clause dite de standstill prévue à l’article 64.1 du Traité sur le fonctionnement de l’Union Européenne (TFUE).
Cette disposition permet de maintenir, dans certaines circonstances, les restrictions aux mouvements de capitaux avec les pays tiers qui existaient déjà au 31 décembre 1993.
La Cour suprême devra déterminer si le régime d’imposition des revenus immobiliers des non-résidents qui existait en Espagne à cette date permet de maintenir la différence de traitement actuelle. Elle devra également examiner si cette restriction peut se justifier au regard de l’article 65 du TFUE.
Plus précisément, elle devra répondre à deux questions :
1. L’article 24 de la loi sur l’IRNR constitue-t-il une restriction à la libre circulation des capitaux ?
2. Dans l’affirmative, cette restriction peut-elle être maintenue en vertu de la clause standstill prévue à l’article 64.1 TFUE ou être justifiée conformément à l’article 65 TFUE?
Quelles sont les implications pour les propriétaires ?
La future sentence pourrait avoir des conséquences pour les propriétaires résidant aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Suisse et dans d’autres États tiers qui possèdent des biens immobiliers loués en Espagne.
Si la Cour suprême confirme l’avis de la Cour Nationale, des demandes de rectification et de remboursement pourraient être introduites pour les exercices qui ne sont pas encore prescrits. En règle générale, le délai pour demander le remboursement des sommes indûment perçues est de quatre ans.
C’est pourquoi les propriétaires concernés devraient vérifier leurs déclarations d’auto-liquidation de l’IRNR et les dépenses liées à leurs biens immobiliers, en particulier lorsque celles-ci sont élevées, afin d’évaluer les mesures à prendre en attendant la décision de la Cour suprême.